Ошибки, приводящие к отказу в регистрации

Любое жилое здание, построенное на участке, в обязательном порядке должно быть поставлено на учет и оформлено в собственность. Подобная процедура требует максимальной ответственности и не обходится без участия БТИ (Бюро технической инвентаризации). Ошибки, допущенные еще на этапе строительства, могут привести к тому, что владелец дома получит отказ в его регистрации, что приведет к неприятным последствиям.

Для чего требуется регистрация дома

БТИ – государственная организация, которая занимается сбором и хранением информации обо всех жилых домах, построенных на участках, принадлежащих частным лицам. Без регистрации строения в этом учреждении невозможно постановить строение на кадастровый учет, оформить права собственности и совершать какие-либо сделки с недвижимостью:

купли/продажи, дарения, передачи по наследству или другого вида передачи собственности третьим лицам;

получение кредитов под залог дома;

подключение объекта к централизованным коммуникациям.

Для того чтобы регистрация дома прошла без каких-либо сложностей, следует заранее подготовить необходимые документы, причем часть из них получается еще до того, как жилье будет построено.

Кроме того, надо учитывать существующий свод правил, обговаривающих само понятие объекта ИЖС. Он должен быть:

отдельным зданием, которое не может быть разделено на разные объекты недвижимости

не больше 3-х этажей;

высота – не больше 12 метров.

По строительным нормативам жилое здание должно отвечать нормам СП 55.13330.2010 и СП 89.13330.2016

Ошибки, приводящие к отказу в регистрации

Существует ряд ошибок, допущенных на ранних этапах, и приводящих к неприятным последствиям. Прежде всего, это может быть неправильно проведенное межевание, неточно указанные границы участка, противоречия в сведениях, несовпадение данных, или незаявленные судебные споры, относящиеся к земле, на которой было проведено строительство дома. Если такие недостатки будут обнаружены при подаче документов на регистрацию, оформление документа будет приостановлено на 3 месяца. Избежать этого можно, если перед планированием застройки проверить сведения.

Следующий промах, который допускают застройщики – строительство дома без подготовки обязательных документов: ГПЗУ и получения РнС.

ГПЗУ или градостроительный план земельного участка – документ, в котором собрана информация о строительных характеристиках участка застройки и применяемых к нему строительных ограничениях. Такой план – это выписка из относящихся к конкретной земле проекта планировки, правил землепользования и проекта межевания территории. Он необходим для разработки проекта строительства.

Если ввод в эксплуатацию потребуется на момент, когда будет происходить сдача дома, то РнС (разрешение на строительство), как можно понять из названия, необходимо получить перед началом строительства. Сейчас это разрешение получается в уведомительном порядке. В ответственный орган отправляется уведомление и правоустанавливающие документы на землю. При желании можно приложить проектную документацию, если она есть.

Но начинать стройку можно только после ого, как от администрации будет получен ответ, что объект ИЖС отвечает всем правилам и нормам размещения. Такой документ действителен в течение 10 лет. Однако у администрации есть право и запретить строительство в случае, если строить на этой категории земель нельзя, или параметры будущего дома противоречат нормам. Такое решение может быть обжаловано в течение 10 дней. Если же ответ на уведомление не был получен за 7 дней после вручения уведомления, можно приступать к строительству.

Если участок меньше прописанной в Законе площади (5 соток), имеет нестандартную геометрическую форму или особый рельеф, также потребуется получить разрешение на превышение границ строительства.

Только когда все перечисленное будет подготовлено перед началом застройки, регистрация дома пройдет без сложностей. Естественно, если по окончании строительства также будут предоставлена вся необходимая документация.

Процедура регистрации в БТИ

Раньше существовала необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Согласно ныне действующим положениям застройщик в месячный срок после окончания стройки отправляет соответствующее уведомление с приложенными к нему техническим планом и квитанцией об оплате госпошлины.

Технический паспорт строения составляется кадастровым инженером (это может быть как сотрудник отдела земельных отношений, так и работник коммерческой структуры или специалист, работающий самостоятельно по полученной лицензии).

И еще одно условие, которое необходимо выполнить для регистрации дома – здание должно получить почтовый адрес. Процедуру можно пройти и во время застройки – дому будет присвоен строительный адрес. Этим занимается отдел градостроительства местной государственной администрации. Решение принимается в течение 18 дней после принятия заявления (процедура бесплатна).

И только после того, как будет завершены подготовительные процедуры, можно обращаться за регистраций в БТИ. Для этого предоставляются все перечисленные выше документы и пишется соответствующее заявление. После этого дом осматривает сотрудник, проверяющий соответствие переданной информации, отсутствие самовольных изменений проекта и производящий замеры для определения инвентаризационной стоимости объекта.

Срок рассмотрения документации и проведения расчетов составляет 30 дней. По истечении этого времени, если не было допущено ошибок, застройщик получает подтверждение регистрации и может продолжать дальнейшие действия по постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и оформления права собственности.

На госорганы (или органы местного самоуправления) возлагается обязанность по направлению заявлений о госрегистрации прав собственности и кадастровом учете. К такому заявлению прикладываются документы, переданные застройщиком.

Особые случаи регистрации

Есть отдельные случаи регистрации домов, возводимых на особых территориях, требующие выполнения дополнительных условий:

при расположении на приаэродромной территории (до 30 км от аэропорта);

в зоне объектов культурного наследия;

зоне музея-заповедника;

зоне охраняемого природного ландшафта и т.д.

В случаях, когда участок находится на одной из таких территорий, придется на этапе подготовки согласовывать строительство с соответствующими структурами: Росавиацией, управлением культурного наследия и другими ведомствами.

Ели же земля попадает в зону объектов связи, линейных объектов. Автомобильных и железных дорог вопрос необходимо решать с организациями, эксплуатирующими сооружение.

Для всех подобных случаев потребуется подготовка топографических карт, планов и другой документации, состав которой зависит от конкретной ситуации.

Без согласования с ответственными службами построенный дом нельзя будет зарегистрировать, поставить на кадастровый учет и оформить в собственность.